作者：卓展 陈谭
[摘要] 随着国内综合商业项目的大量推向市场，在解决了人们消费娱乐需求的同时，也有很多问题出现，综合商业体如何能更好的服务于市场的需求也逐渐浮出水面，要解决这个问题，似乎回到最初的如何开发综合商业上更合适，作为综合商业体的一部分，机电的设计配套也发挥着非常大的作用，作为设计控制环节的机电顾问角色，也应该在其中发挥应有的作用，经过思考，拟出了前面这个标题。
这是一个不吸引人的标题，但是考虑写这个题目已经有一段时间了，为什么没有动？是因为商业项目设计控制这个题目不知道从哪里写起，感觉很繁琐，逻辑主线不是那么的清晰，项目配合的时候大家总认为机电设计是一个跟随性的配合设计，基本是跑龙套的角色，没有什么特别要说的！
但是这个世界总有些人希望通过努力来改变世界，我们有幸参与不同商业项目的设计开发，从中摸到了那一堆乱麻的绳头，并按图索骥，最终形成了一个完整的处理商业地产设计控制的策略手法。这一整套手法最先在上海某项目实施，其策略思路得到印证之后我们在其他项目进行推广，已经形成了我们卓展自己的工作范式，并且得到了很多有项目开发经验的业主方的认可！
本篇意图通过轻松的表述汇总出商业综合体设计控制的完整脉络，在当前地产行业整体进入下半场，项目开发开始真正注重品质的时候，这样的开发思路恰逢其时！
一、引子
笔者从事设计和顾问工作的近二十年中正是中国地产业狂飙突进的时代，其中也包括了城市商业综合体，在各个项目关注造型、指标、成本、进度的时候，产品质量通常是被有意无意的忽略了，直接看得到的产品质量都可以视而不见，那么隐藏在项目开发运营整体寿命中的很多因素就当然可以忽略了，这其中就包括商业综合体机电配置从设计前期如何考虑的部分。
如果你是地产从业人员，对于商业中机电设计配合工作，都或多或少应该接触过，总体上在开发过程中它是不被重视的，也许你已经习惯了，在国内做项目就是这样子的！
以前在项目配合过程中我们都把自己摆放在一个被动配合的位置上，面对业主方要求进行机电相关设计配合的要求的时候，大体是等建筑提供相关条件之后进行按部就班的配合设计，参照规范执行即可——这种被动式设计在项目实际运营中发生了很多问题：
1、后期增加餐饮要求的功能无法落位，强行增加异味难处理，项目品质差，造成恶性循环；
2、前期配电指标不合理，或者超配浪费，或者不足，后期增加困难；
3、层高净高的逻辑没有进行前置性推敲，导致后期关键位置净高不足；
4、前期建筑和机电尤其空调协调不足，导致立面效果和空调品质之间的矛盾无法解决；
5、设备噪声问题的前置考虑不足，后期难以调改。
6、。。。
诸如以上的问题比比皆是，可能我们都司空见惯，对于工程来说，前期和后期解决问题的成本是数量级的差异的，只有前置性规划好相关问题的解决办法或者应对思路，后期就不会陷入被动和混乱之中，因此，我们认为机电顾问的设计服务更倾向于前置控制性的设计服务工作，让项目开发是可控制的、可预期的。
对于商业综合体项目的机电设计控制，随着地产业从粗放到精细、从规模到效益、从速度到质量的整体转变，质量和产品思维成为指导思路之后，我们总结的相关的一整套体系化的手段和策略正当其时，这里试着用比较浅显的语言做一番表述，让更多的人能理解和接受。
二、我司针对设计各阶段的工作内容控制
（一）方案阶段
方案是项目开发环节的重中之重，某种程度上比施工图设计还要重要。为什么这样说？我们把项目开发比作手机、手表这样的消费品来看，方案阶段是产品方向的最关键环节——方案阶段的工作决定了产品规划的定位和方向，也在第一时间确定了产品总量以及与建筑结构衔接的最主要关联关系，我们理解方案阶段要完成三件事：
1、总量控制：这个包括机电指标确认、面积核算、总量估算几个部分，有些时候有些项目对于方案阶段控制指标总量不够重视，总认为前期不重要，实际上这个想法是不对的，建筑综合项目是一个多专业交叉的事情，机电的总量影响主要建筑机电用房的位置和土建条件，也影响与市政管理部门之间的审批流程的衔接；
（1）指标确认是明确项目后续总量控制的最基本标准，所有量化工作都要以此确认的指标作为参考计算；
（2）有了指标面积，就有了机电的总量估算，这是整个项目成本核算以及和土建进行协调配合的基础数据；
（3）有了准确的总量控制，土建地下部分的推进才不会反复或者进退两难，先期的工程进度才能有效得到保证；
（4）有了准确的总量控制，与市政管理部门的水、气（汽）、热、电等衔接方案才能顺利推动。
2、功能匹配：这是机电设计的关键所在，项目如何定位？是否有主题？有定位有主题的产品匹配什么样的机电系统？为什么要这样匹配？匹配多少？所有这些疑问都要在这个环节予以解答，比如：
（1）能源选用何种形式——集中还是分散？是否需要蓄能系统？市政供应还是自行供应？制冷采用压缩式还是热力式？所有这些需要综合考虑当地电价、燃气价格、市政热力价格、蒸汽价格，也要同步考虑土建能够提供的条件是否满足；
（2）商业公区采用何种空调方式——集中式还是盘管式？独立设置还是与租户结合？这个要与工程及营销进行推敲之后才能明确；
（3）商业采用四管制空调还是两管制空调——需要项目定位指导以及物业对于将来运营的观点支持；
（4）供排水采用何种形式——市政直供还是水箱水泵加压供应？排水采用直排还是处理之后排放？
（5）供电方式如何确定——通常是35千伏还是10千伏的选择？延续出多少路进线、如何进线、变压器设置在哪里等等一系列问题需要核算、沟通、推敲，这个不仅仅是业主方自行能够决定的事项，通常需要与市政部门沟通、需要和将来的物管方进行沟通；
（6）商业公共区的净高控制以及机电系统设置的逻辑，这个涉及整体项目的开发和操盘逻辑，不是仅仅设计端口就能决定的，需要设计、成本、工程、营销共同决策。
3、落地实施：这个是通常容易被忽略的地方，过往项目开发认为机电在方案阶段不重要，后面有的是时间，但是要做好项目如果在方案阶段做不好落地实施的工作，后续就有无穷的麻烦等着你：
（1）主机房落位——需要根据之前的总量核算以及功能匹配之后的工作确定机房的大小、位置、荷载，并且及时提交建筑以及结构专业，供土建专业落位，这个对于项目的推进影响较大，因为通常项目开发最先就是地下结构的施工，主机房在什么地方？桩基荷载如何预留都需要主机房的位置确定，而且锅炉房这样的机房还需要考虑泄爆口的提前布置预留，大型机房需要统一考虑吊装口、还需要考虑运输通道的预留；
（2）地库出地面的风井——项目通常整体规划，整体景观对于项目的品质影响非常大，地下通常有很多地库排风井需要延伸到地面或者首层，这个也需要在方案阶段就和建筑景观协调；
（3）屋面大型设备落位——大型设备在屋面的布置通常既是建筑景观的麻烦，也是该位置的噪声源，也是后续屋面进行二次商业开发的障碍，如何巧妙布置屋面设备也需要和建筑、结构进行协作；
（4）设备机房、管井落位——和主机房一样，也需要提前进行相关的落位排布，通常需要经过多个轮次的协调才能有效协调落位；
（5）同步设备排布的时候需要对于商业餐饮的落位进行合乎逻辑的推理，结合规范、营销需求以及土建工程条件推敲出餐饮的合理预留条件；
（6）。。。
（二）扩初阶段
刚才说了，方案阶段是设计控制环节的重中之重，如果方案阶段能够有效做到前述的几个大的环节能够有效控制，扩初其实是不太需要业主参与的技术细化的环节，这个阶段的工作通常由机电顾问完成，或者由设计单位完成，机电顾问提供专业复核工作：
1、按照国家规范要求对于设计细节进行有效控制；
2、方案阶段业主方对于项目的规划设计控制要求进行进一步的细化落实；
3、合规合据完成扩初报审等相关的配合工作；
（三）施工图审核控制阶段
施工图审核控制主要抓几个环节：
1、国家标准制图要求是否达到？
这个问题很简单，对于表达深度达不到项目需求的，对于错漏碰缺的问题，按照国家规范执行即可；
2、方案阶段业主方对于项目中希望实现的地方是否在图纸中有落地？
这个是我们需要认真关注的地方，具体的项目中业主方的需求通常是根据项目自身情况以及业主方针对项目的特殊要求，只可能是属于这个项目独有的要求，这个就需要顾问的认真负责才能实现，比如：
（1）有些业主根据自己实际运营项目的反馈，要求公区和租户区的空调以及供电从根本上能够独立设置，独立计量；
（2）某些项目业主方希望今后能有足够的调整灵活性，或者是功能性的，或者是阶段性的准备预留，这些都要求设计在前期进行预留；
（3）。。。
3、从问题的核心点出发考虑设计是否有问题？
（1）比如某些设计从规范角度没有问题，但是从成本角度相对偏高，从成本控制的角度需要对于设计进行控制；
（2）也有原本设计从规范角度满足项目需求，成本也较为低廉，但是从项目市场角度可能不能满足将来市场的需求；
（3）也有需要从项目开发控制角度的，比如项目如果有分期开发的需求，但是设计中没有充分予以考虑如何预留相关衔接的设计；
（4）或者某些设计在工程实施阶段会有明显的非可控因素，比如考虑水源热泵就会有和市政水务部门的沟通协调，这种协调通常在项目开发推进阶段是不可控的，对于商业项目开发来说，有效的进度节点控制是必不可少的；
（5）某些是招标采购的问题，有些设计可能参照了某些产品的参数，可能这个参数与大部分同类产品有一定的差异，会导致将来机电招标过程中的困惑；
（6）。。。
（四）招投标阶段
对于招投标，这个阶段主要完成对于机电总包单位的招标技术评估（含电梯、甲供设备、变配电工程等），是站在业主方的立场上通过专业性的技术评估提供对于不同投标单位的综合评比工作。
国内项目开发过往是一种比较粗放的程式，这个也包含在招投标过程中的技术评定环节。这既有历史的原因，也有我们国内现实的原因，随着国内项目开发的规范性进一步加强，专业性的评标工作对于机电顾问的服务需求会进一步加强：
1、对于招标界面的界定：
这个界定工作包含土建总包与机电总包之间的界面，土建和机电之间的工作谁是主责，谁是配合责任，哪些工作包含的费用在谁的责任范围内；
2、对于招标产品的技术描述：
这是基本功，需要定期对于市场的主流产品进行技术摸底，综合主流产品的技术特征编制适合的技术标准；
3、对品牌推荐：
对于主流产品的生产、供货、供应及售后维护进行摸底，综合各种因素之后提交业主方可接受的品牌范围；
4、对承包单位进行技术评估
在上述工作基础上对于业主方拟招标的综合机电以及独立工程包提供专业的技术评估工作，供业主方最终进行决策。
（五）施工配合阶段
此阶段的工作是前期案头工作在现场实际实施过程的实现以及检验的过程，机电顾问在此阶段主要提供三类服务：深化设计审核、材料进场审核以及现场问题解决：
1、深化设计审核：
这是对于之前施工图设计落地的保障环节，现场实际施工的过程中通常会出现几类问题需要处理：
（1）总包单位深化过程中通常对于设计可能有理解不到位的地方，导致深化与原设计思路有偏差，需要调整；
（2）总包单位也许会有增加工程量的冲动，导致现场深化的管材、线材、阀件、设备规格偏大的情况，需要控制；
（3）现场有可能由于业主方的意图需要功能性的调整，此类调整涉及对于原设计方案的调整，需要顾问分析之后给出深化方向供总包单位跟进。
2、材料审批：
之前招标阶段确定的材料、设备的规格和品牌在施工阶段进场时需要进行技术复核，进行质量把关，确保现场送审的材料设备是之前招标确定的品牌以及规格，此项工作通常需要专业的人士提供专业的审核意见；
3、现场巡查：
现场施工过程中通常会遇到功能性调整、面积调整、施工问题等等，这个需要机电顾问的专业人员定期赴现场进行巡查，针对现场施工问题进行问题发掘以及提出整改意见。并对现场突发情况提出专业性的应对解决方案。
（六）调试验收阶段
此阶段作为项目的最终收官阶段，通常被很多人忽略，�...