认识土地增值税
一、特点：房地产转移增值税\面广\扣除和评估法\超率累进\按次。
二、作用：加强宏观调控\抑制炒买炒卖\规范收益分配方式。
三、税目：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物附着物的增值额,开发企业用于福利\投资等视同销售,出让\无偿不征。
四、纳税人：转让人,但不涉及房地产企业的投资\合作建房自用\兼并的暂免征。
五、税率：增值额/扣除项目=增值率*≤50%,按30%,速算扣除系数0%;50—,按40,扣5%;100—200%,按50,扣15%;>200%,按60,扣35%。
六、计税依据：税=(收入-扣除项目)*适用税率-扣除项目*速算扣除系数。
七、直接减免税1.建造普通标准住宅出售,增值≤20%的,但未分别的不行;
2.被政府征用收回的;3.旧房转为廉租\经济适应房,增值≤20%的。
八、行业减免税：1.个人普通住房免;非普通住宅≥5年免,3-5年减半;08/11/1起个人一律免;2.94/1/1前签合同的,但超过7年转让的征;3.个人交换免征,企业交换征。
九、慈善减免税：扣除分：1.新房扣土地地价款费用+开发成本(含契税,能转让的配套设施收入算,成本也扣)+开发费用[=利息(有证明,≤同期贷款利率,不含超期和加罚)+(地价费+成本)*5%内或=(地价费+成本)*10%内]+税金(不含开发企业印花税)+开发企业加计20%;2.旧房扣土地地价费+评估价(=重置成本*成新率)+转让税金(不含购买契税)。
十、义务时间：一次付清的登记前,分期的按合同,竣工前先转让或预售的预征,后清算;签合同起7日内(开发公司可按期)按次申报。
十一、纳税地点：在房产所在地,也就是坐落地。
十二、特殊情况(1)：收入包括所有收入,其中代政府收费1.一并收计入,也可扣除,但加扣20%时基数不含;2.单独收不计入,也不扣除。
十三、特殊情况(2)：开发企业清算:竣工并售完\未竣工但整体转让\转让土地;税务要求清算:竣工并85%转让或剩余出租自用的\许可证满3年\税务注销\其他。

---